The recent judgment of the Supreme Court in Civil Appeal 193/2016 is an important reminder that, in the sensitive field of compulsory Expropriations, the judicial power to determine “fair and reasonable compensation” is not unlimited. The Court does indeed have the discretion to accept or reject elements from the experts’ reports, but it is obliged to exercise that discretion with clear, reasoned and well-substantiated findings.
The case concerned a 987 sq.m. property in Limassol, which was expropriated for the construction of school facilities. The Limassol District Court had determined its value at €328.68 per sq.m., awarding an additional amount of €127,007 to the owner. The Republic challenged the decision, focusing its appeal on the allegedly erroneous use of the comparable sale S3.
The Legislative Framework: Duties and Principles in Determining Compensation
The Compulsory Expropriation Law of 1962 (Law 15/1962) clearly provides:
- that the expropriating authority is obliged to negotiate with the owner within 14 months and, in case no agreement is reached, to offer the compensation it has assessed (Article 8);
- that where no agreement is achieved, the Court determines the compensation payable following an application by the authority or any interested person (Article 9);
- that the value of the property is assessed on the basis of the reasonable price in the open market at the time of publication of the Expropriation notice (Article 10).
In compulsory Expropriation cases, the Court itself is empowered to determine the disputed value of the affected property and the fair and reasonable compensation to be paid, in the light of the totality of the evidence before it, and without being bound by the assessments of any particular expert. (Aglantzia Municipality v. Georgiou (2001); Rashid Ali (1971)). However, the fact that the Court may use the evidence before it to reach its own assessment does not mean that its conclusion may be arbitrary or unreasoned. Any departure from the evidence must be explained. (Papassavvas v. Attorney General (1999); Agia Napa Improvement Board v. Alexia & Polis Estates Ltd (2000)).
The Key Issue: The Comparable Sale S3
The Supreme Court examined whether S3 – a 508 sq.m. property which was in essence treated as a building plot – was truly comparable to the subject field of 987 sq.m. The Republic’s own valuer had explained that:
- S3 had much better access;
- it did not require any land to be ceded for a road in the event of development;
- it constituted a building plot with a higher value than a simple field;
- and for that reason she did not use it in her valuation.
Nevertheless, the District Court included S3 in calculating the average value, without explaining its deviation from the valuer’s evidence.
The Supreme Court’s Finding: Arbitrary and Unsafe Use of S3
The Supreme Court found that:
- S3 was not comparable to the expropriated property;
- the first-instance decision provided no reasoning for accepting it;
- no necessary adjustments were made for the material differences;
- and therefore its use was arbitrary and unsafe.
For these reasons, both grounds of appeal were upheld.
The New Compensation Amount
The Supreme Court held that the only appropriate comparables were S2 and S5, with an average of €260.03 per sq.m.
- Total market value: €256,649.61
- Less the amount already paid: €197,400
- Balance of compensation: €59,249.61
The original compensation of €127,007 was thus drastically reduced.
Significance of the Judgment
Civil Appeal 193/2016 confirms that the Supreme Court remains strict as to the proper application of Law 15/1962 and the case-law principles governing compulsory Expropriations. The judgment reinforces the principle that compensation must reflect the true market value of the property at the relevant time. Properties with materially different characteristics cannot be used as comparables without technical adjustments. Compensation must be calculated on the basis of substantiated data, proper comparables and full reasoning, so that the right to property is effectively protected.
_______________________________
Ανώτατο Δικαστήριο: Η Αιτιολόγηση στον Καθορισμό Αποζημιώσεων Απαλλοτρίωσης Δεν Είναι Τυπικότητα – Είναι Υποχρέωση - Ανάλυση της πρόσφατης Απόφασης (1.12.2025)
Η πρόσφατη απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην Πολιτική Έφεση 193/2016 αποτελεί μια σημαντική υπενθύμιση ότι, στον ευαίσθητο τομέα των αναγκαστικών απαλλοτριώσεων, η δικαστική εξουσία ως προς τον καθορισμό της «δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης» δεν είναι απεριόριστη. Το Δικαστήριο έχει μεν τη διακριτική ευχέρεια να υιοθετήσει ή να απορρίψει στοιχεία από τις εκθέσεις των εμπειρογνωμόνων, όμως υποχρεούται να το πράξει με σαφή, αιτιολογημένη και τεκμηριωμένη κρίση.
Η υπόθεση αφορούσε ακίνητο 987 τ.μ. στη Λεμεσό, το οποίο απαλλοτριώθηκε για την ανέγερση σχολικών εγκαταστάσεων. Το Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού είχε καθορίσει την αξία του στα €328,68/τ.μ., επιδικάζοντας επιπρόσθετο ποσό €127.007 στην ιδιοκτήτρια. Η Δημοκρατία προσέβαλε την απόφαση, επικεντρώνοντας την έφεσή της στη λανθασμένη, κατά τον ισχυρισμό της, χρήση του συγκριτικού πωλητηρίου Σ3.
Το Νομοθετικό Πλαίσιο: Υποχρεώσεις και Αρχές στον Καθορισμό Αποζημίωσης
Ο περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμος του 1962 (15/1962) καθορίζει με σαφήνεια:
- ότι η απαλλοτριούσα αρχή υποχρεούται να διαπραγματευθεί με τον ιδιοκτήτη εντός 14 μηνών και, σε περίπτωση μη συμφωνίας, να προσφέρει την υπολογισθείσα αποζημίωση (άρθρο 8),
- ότι όταν δεν επιτευχθεί συμφωνία, το Δικαστήριο καθορίζει την καταβλητέα αποζημίωση μετά από αίτηση της αρχής ή οποιουδήποτε ενδιαφερόμενου (άρθρο 9),
- ότι η αξία της ιδιοκτησίας υπολογίζεται βάσει της εύλογης τιμής ελεύθερης αγοράς κατά τη δημοσίευση της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης (άρθρο 10).
Σε υποθέσεις απαλλοτριώσεων, παρέχεται η δυνατότητα στο ίδιο το Δικαστήριο να καθορίσει την αμφισβητούμενη αξία του επηρεαζόμενου ακινήτου και τη δίκαιη και εύλογη αποζημίωση που πρέπει να καταβληθεί, υπό το φως του συνόλου της μαρτυρίας, και χωρίς να δεσμεύεται από τις εκτιμήσεις οποιουδήποτε εμπειρογνώμονα.
(Δήμος Αγλαντζιάς κ.ά. ν. Γεωργίου (2001)· Rashid Ali (1971)). Ωστόσο, το γεγονός ότι το Δικαστήριο μπορεί να αξιοποιήσει τα ενώπιόν του στοιχεία για να καταλήξει σε δικό του υπολογισμό δεν σημαίνει ότι η κρίση του μπορεί να είναι αυθαίρετη ή αναιτιολόγητη. Κάθε απόκλιση από τη μαρτυρία πρέπει να εξηγείται.
(Παπασάββας ν. Γεν. Εισαγγελέα (1999)· Συμβούλιο Βελτιώσεως Αγίας Νάπας ν. Alexia & Polis Estates Ltd (2000)).
Το Κρίσιμο Ζήτημα: Η Συγκριτική Πώληση Σ3
Το Ανώτατο εξέτασε κατά πόσο το Σ3 – ακίνητο 508 τ.μ. που αντιμετωπιζόταν ουσιαστικά ως οικοδομήσιμο οικόπεδο – ήταν συγκρίσιμο με το επίδικο χωράφι των 987 τ.μ. Η ίδια η εκτιμήτρια της Δημοκρατίας είχε εξηγήσει ότι:
- το Σ3 είχε πολύ καλύτερη πρόσβαση,
- δεν απαιτούσε παραχώρηση δρόμου σε περίπτωση ανάπτυξης,
- αποτελούσε οικόπεδο με υψηλότερη αξία από ένα απλό χωράφι,
- και για τον λόγο αυτό δεν το χρησιμοποίησε στον υπολογισμό της.
Παρά ταύτα, το πρωτόδικο Δικαστήριο το συμπεριέλαβε στον υπολογισμό της μέσης αξίας, χωρίς να εξηγήσει την απόκλιση από τη μαρτυρία της εκτιμήτριας.
Η Κρίση του Ανωτάτου: Αυθαίρετη και Επισφαλής Χρήση του Σ3
Το Ανώτατο διαπίστωσε ότι:
- το Σ3 δεν ήταν συγκρίσιμο με το απαλλοτριωθέν ακίνητο,
- η πρωτόδικη απόφαση δεν παρείχε αιτιολογία για την αποδοχή του,
- δεν πραγματοποιήθηκαν απαραίτητες αναπροσαρμογές για τις ουσιώδεις διαφορές,
- και συνεπώς η χρήση του ήταν αυθαίρετη και επισφαλής.
Για τους λόγους αυτούς, και οι δύο λόγοι έφεσης έγιναν δεκτοί.
Το Νέο Ποσό Αποζημίωσης
Το Ανώτατο έκρινε ότι τα μόνα κατάλληλα συγκριτικά ήταν τα Σ2 και Σ5, με μέσο όρο €260,03/τ.μ.
- Συνολική αγοραία αξία: €256.649,61
- Μείον ήδη καταβληθέν ποσό €197.400
- Υπόλοιπο αποζημίωσης: €59.249,61
Η πρωτόδικη αποζημίωση των €127.007 μειώθηκε δραστικά.
Σημασία της Απόφασης
Η Πολιτική Έφεση 193/2016 επιβεβαιώνει ότι το Ανώτατο Δικαστήριο παραμένει αυστηρό ως προς την ορθή εφαρμογή του Νόμου 15/1962 και των νομολογιακών αρχών που διέπουν τις απαλλοτριώσεις. Η απόφαση ενισχύει την αρχή ότι η αποζημίωση πρέπει να αντικατοπτρίζει την πραγματική αγοραία αξία του ακινήτου κατά τον κρίσιμο χρόνο. Ακίνητα με ουσιωδώς διαφορετικά χαρακτηριστικά δεν μπορούν να χρησιμοποιούνται χωρίς τεχνικές αναπροσαρμογές. Η αποζημίωση πρέπει να υπολογίζεται με βάση τεκμηριωμένα δεδομένα, ορθά συγκριτικά και πλήρη αιτιολόγηση, ώστε να προστατεύεται αποτελεσματικά το δικαίωμα ιδιοκτησίας.